En esta entrada explicamos cómo reclamar los gastos de hipoteca, cuáles son esos gastos, qué documentación necesita, cómo conseguirla e, incluso, cómo presentar una previa reclamación al Banco (sin necesidad de abogado) para intentar un acuerdo previo a la vía judicial. Incluye nuestro propio modelo de reclamación.
Paso previo: ¿respecto a qué escritura podemos reclamar los gastos?
Cuando compramos un inmueble, realmente solemos firmar dos Escrituras consecutivas. Una, donde pactamos las condiciones del préstamo económico que hace el banco y cuyo pago garantizamos con la hipoteca. Otra, donde compramos el inmueble.
Cuando hablamos de gastos de hipoteca nos referimos a los de la Escritura del crédito hipotecario, no a la Escritura de compraventa.
Además de eso, podemos reclamar los gastos derivados de la novación, modificación o ampliación del préstamo hipotecario original. Por contra, no se incluyen los gastos derivados de la cancelación de la hipoteca.
Entonces, … ¿se pueden reclamar los gastos de cualquier escritura de crédito hipotecario?
No. Solo cuando eres consumidor final.
Consumidora o usuaria es toda persona física que actúa de forma ajena a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión. Asimismo, las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica podrán ser consideradas como consumidores cuando actúen sin ánimo de lucro, siempre que sea en un ámbito ajeno a su actividad comercial o empresarial.
El caso más frecuente es ser consumidor: puede reclamar los gastos de hipoteca de la escritura de crédito de su vivienda habitual, de una segunda vivienda, …
No podrá reclamarlo, en cambio, si adquiere la vivienda con la finalidad de financiar tu actividad comercial, por ejemplo, si hipoteca una vivienda para invertir en la actividad profesional de una inmobiliaria y compra un local para ello.
¿Qué son los gastos de hipoteca?
Suscribir un crédito hipotecario conlleva, lógicamente, algunos costes: Notaría, tasación del inmueble, registro, …
El Pleno del Tribunal Supremo Sala Civil, en la Sentencia 35/2021, de 27 de enero de 2021, resuelve sobre los efectos económicos de la declaración de nulidad de la cláusula de gastos de los préstamos hipotecarios, entre bancos y consumidores. Esta doctrina es jurisprudencia unánime del Tribunal Supremo, siendo aplicado por todos los Tribunales, y supone que los consumidores tienen derecho a la restitución de todos los gastos pagados en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como de la mitad de los gastos notariales.
En resumidas cuentas: podemos reclamar el importe de los siguientes gastos:
- 50% gastos de Notaría
- 100% Gestoría
- 100% Registro de la Propiedad
- 100% Tasación de la vivienda
¿Qué documentos necesito presentar?
Copia de la Escritura de crédito hipotecario o en su caso de la novación, modificación o ampliación del préstamo hipotecario original.
Copia de su DNI en vigor
Las facturas y/o justificantes de abono de los gastos anteriores. Es decir:
- Factura de Notaría
- Factura de Gestoría
- Factura del Registro
- Factura de la empresa o profesional que le hizo la tasación
La práctica nos dice que algunas personas pueden presentar dificultades para identificar los documentos anteriores. Por ese motivo, al final de este post hemos incluido un ejemplo de cada uno de ellos.
¿Dónde puedo conseguir los documentos anteriores?
Normalmente, dentro del mes posterior a la firma de su Escritura debieron darle los originales de todos ellos.
Es lógico que años después tenga problemas para localizarlos. Si es su caso, a continuación le diremos cómo podría obtener copia de ellos:
Si contrató a una Gestoría para su tramitación, la misma Gestoría podría conservar copia de todo ello. Si no sabe cuál fue la Gestoría contratada, pregunte en su Notaría.
Si no contrató ninguna Gestoría (o si, contratándola, prefiere probar otra vía) podría conseguirlos de la siguiente manera:
- Escritura de crédito hipotecario (o, en su caso, de novación, modificación o ampliación de crédito). En la Notaría donde formalizó cada una de las anteriores Escrituras.
- Factura de la Notaría. En la misma Notaría.
- Factura del Registro. En el Registro de la Propiedad de la localidad donde se encuentra su inmueble.
- Factura de tasación. En la empresa o profesional que redactó la tasación.
¿Qué pasos debo seguir para reclamar los gastos de hipoteca?
Solo hay dos:
- Reclamación extrajudicial al Banco
- Demanda judicial
La primera no es obligatoria. De hecho, bajo estas líneas incluimos un formulario con el que podrá interponer su propia reclamación, sin necesidad de abogado y procurador. No obstante, le recomendamos acudir a un abogado especialista en reclamaciones bancarias por cláusulas abusivas. Esto es debido a que en algunos casos de acuerdo las entidades bancarias incluyeron cláusulas perjudiciales a sus clientes. En acuerdos sobre cláusulas suelo, por ejemplo, renunciaron a entablar acciones posteriores para el cobro de otras cantidades indebidamente abonadas, y no satisfechas.
Si interpone usted mismo su reclamación, asegúrese de aportar la documentación pertinente (formulario firmado, y las facturas a las que nos hemos referido anteriormente) y de recibir su copia sellada donde conste la fecha de su presentación.
Transcurrido el plazo sin respuesta, o con respuesta negativa, habría llegado el momento de interponer la demanda.
Pero, … ¿cuándo prescribe el derecho a reclamar los gastos de hipoteca?
Nuestros Juzgados y Tribunales vienen declarando que las acciones de nulidad no prescriben. En el curso de la deliberación del Recurso de casación 1799/2020, el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo planteó cuestión prejudicial ante el TJUE sobre el comienzo del plazo de prescripción de la acción de restitución de las cantidades pagadas por el consumidor como consecuencia de una cláusula nula sobre gastos hipotecarios.
A la fecha de redacción de este post nos encontramos a la espera de la resolución de dicha cuestión prejudicial, por lo que no puede determinarse a ciencia cierta cuándo prescribiría la acción de reclamación de los gastos hipotecarios.
No obstante, coexisten dos teorías al respecto: las que fijan el límite para la reclamación el 14/04/24, y los que lo fían al dictado de una resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Si quiere ampliar información sobre este aspecto, puede consultar el siguiente artículo: «Hasta cuándo puedo reclamar los gastos de hipoteca«.
Cómo reclamar los gastos de hipoteca: modelo o plantilla para su reclamación al Banco.
Como decíamos anteriormente, resulta conveniente presentar una reclamación privada ante el Banco para interrumpir la prescripción y para intentar llegar a una solución amistosa. En caso de respuesta afirmativa por parte del Banco, le conviene que asegurarse de que el Banco le abona realmente todas las cantidades que le adeuda. Por dicho motivo le recomendamos ser asesorado por abogados especialistas en cláusulas abusivas o en gastos de hipoteca.
Esta reclamación no es judicial. Se presenta directamente ante el Banco y, por tanto,
no necesita la firma de abogado ni procurador: puede redactarla y presentarla usted
mismo. No obstante, por las razones expuestas, le reitero que es conveniente dejarse asesorar por un abogado especialista en reclamar por cláusulas abusivas y gastos hipotecarios.
